Prezes JTBS w Jarocinie robi audyt i zawiadamia prokuraturę. "Kłamstwa" podsumowuje jej poprzednik [SONDA]

Domniemane nieprawidłowości miałyby dotyczyć różnych procedur stosowanych przez JTBS w latach 2019 - 2024 przy sprzedaży już istniejących mieszkań, lokali deweloperskich oraz nieruchomości gruntowych.  

Prezes JTBS-u o nieprawidłowościach w spółce na sesji Rady Miejskiej w Jarocinie

CZYTAJ TEŻ - Śmieci z Milicza przyjadą jednak do Jarocina? 

Rzekome nieprawidłowości dotyczą lat 2019 - 2024, kiedy spółką kierował Jerzy Wolski. Miałyby one wystąpić przy zbywaniu majątku spółki, a dokładnie przy sprzedaży już istniejących mieszkań, lokali deweloperskich oraz nieruchomości gruntowych. 

- Nikt nie kwestionuje zasadności zbywania nieruchomości przez JTBS, tylko zasady, na jakich się to odbywało - stwierdził Robert Kaźmierczak. - Mieliśmy sytuację taką, że zawierano umowę z jednym biurem nieruchomości (pośrednikiem - przyp. red.), które miało wyłączność na wycenę nieruchomości Jarocińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego  i na ich zbycie. Z tym, że przy tym zbyciu właścicielka tego biura nie musiała podawać tego do publicznej wiadomości, czyli ogłosić w mediach społecznościowych, na OLX, dać ogłoszeń do prasy, tylko uderzała przykładowo do Jana Kowalskiego, czy jest zainteresowany daną nieruchomością. W tej sytuacji nikt inny nie miał możliwości dowiedzieć się, że od JTBS-u można kupić daną nieruchomość. Tak został sprzedany na przykład budynek byłej weterynarii (przy ul. Poznańskiej w Jarocinie - przyp. red.). Przypuszczam, że jeśli więcej osób wiedziałoby, że nieruchomości są na sprzedaż, to moglibyśmy uzyskać wyższe ceny - tłumaczył.

Operat a nie opinia - jak JTBS, zdaniem obecnej prezes, powinien wyceniać nieruchomości

- Nie było jednolitych standardów, nie było konsekwencji, czyli jeśli sprzedaję nieruchomość, to wyceniam ją na podstawie operatu, a były tylko i wyłącznie opinie, które nie mają mocy dowodowej (w sądzie - przyp. red.). Opinia może co najwyżej wskazywać pewien poziom cen, który możemy osiągnąć. Natomiast rzeczywista wycena powinna się odbywać na podstawie operatu - tłumaczyła radnym prezes Kinga Ławniczak. - Wyceny nieruchomości, co do zasady, dokonywał pośrednik, czyli osoba, która miała podpisaną umowę na wyłączność. Ona też prowadziła sprzedaż, a po jej zakończeniu, zgodnie z umową, inkasowała prowizję. To, co rzuca się w oczy, to brak jakiegokolwiek nadzoru nad działaniami pośrednika oraz to, że żaden lokal, żadna nieruchomość gruntowa nie była zbyta w drodze publicznego przetargu. Spółka nie podawała też do publicznej wiadomości wykazu lokali, które zamierza sprzedać - dodała.  

Radny pyta - prezes JTBS-u twierdzi, że nie może podać szczegółowych informacji

- Jeżeli mówi pani o nieruchomościach, które zostały sprzedane poniżej wyceny, to proszę wskazać te nieruchomości i warunki, na jakich zostały zbyte. Bo teraz w przestrzeni publicznej mamy informacje, że odbywało się to poniżej. Być może osoba, która dokonywała zakupu wnosiła coś aportem, zobowiązała się do jakichś remontów, co mogło wpłynąć na obniżenie ceny. Myślę, że jest to dość istotne w tej sytuacji - stwierdził.

Prezes Jarocińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego odmówiła jednak podania szczegółów. 

- Nie mogę wdawać się w szczegóły. Chcę tylko poinformować, że ta kwestia została przekazana do właściwych organów ścigania i w tej chwili czekamy na decyzję prokuratury, jakie podejmie kroki w tym zakresie. Pozostawmy te kwestii do rozstrzygnięcia biegłym. Dlatego nie chciałabym na forum publicznym ujawniać tych informacji, które mogą być tajemnicą śledztwa. Ale kroki zostały podjęte, zawiadomienie zostało złożone - podkreśliła.    

Mieszkanie dla byłego prezesa JTBS-u po zaniżonej cenie? 

Z informacji obecnej prezes JTBS-u przekazanej radnym na sesji, wynika, że pierwotna cena za metr kwadratowych wynosiła 4.200 zł, ale w ramach zastosowanej „promocji świątecznej” została obniżona do 4.150 zł/m2. Zdaniem Kingi Ławniczak „JTBS w wyniku tego działania poniósł stratę w wysokości 39.467 zł”. Dodatkowo spółka miała też ponieść koszty aktów notarialnych przenoszących własność mieszkań przy Libercourt. 

- W tym samym czasie deweloperzy w Jarocinie sprzedawali mieszkania w porównywalnym standardzie za 4.850 zł za metr kwadratowy. I ci deweloperzy zabiegali mocno o kupców na te nieruchomości - stwierdził sekretarz gminy Robert Kaźmierczak.        

Były prezes JTBS-u: „Całe to doniesienie, to stek kłamstw i pomówień”

- Całe to doniesienie, to stek kłamstw i pomówień - kwituje. 

I przedstawia swoje stanowisko w tej sprawie. Jego zdaniem cena - 4.200 zł/m2 i 4.150 zł/m2, na mieszkania przy ul. Libercourt nie była zaniżona.

- Wynikała z kalkulacji zamieszczanej w Biznes Planie, sporządzonym w październiku 2019 na potrzeby Banku- Getin Noble Bank. To ta instytucja wymagała tego typu dokumentu przed podpisaniem umowy na otwarte rachunki powiernicze. Cena była na porównywalnym poziomie z innymi tego typu inwestycjami realizowanymi w tym czasie na rynku jarocińskim. Czterech deweloperów miało ceny sprzedaży mieszkań na poziomie od 2.812 zł brutto/m2 do 3.553 zł brutto/m - podaje były szef JTBS-u.  

Przekonuje, że "analiza rynku deweloperskiego i wówczas obowiązujące na tym rynku ceny znajdują się w omawiany wyżej dokumencie. W opinii byłego szefa JTBS, "Biznes Plan był sporządzony przez spółkę według ścisłych zaleceń i wskazań banku". Wolski uważa, że "cena podana na sesji rady miejskiej może dotyczyć lokali budowanych w tym czasie (rok 2029) na przykład przy rondzie Latających Kompanii w Jarocinie".

- Podczas sesji rady miejskiej podany został przykład, że mieszkania w porównywalnym standardzie były sprzedawane za 4.850 zł za metr kwadratow. Znajdują się one w budynkach z podziemnymi garażami i parkingiem naziemnym, z windami i holem na wysokim poziomie z kanapami, obrazami i roślinnością, gdzie ogrodnik dba o zieleń na zewnątrz. Tymczasem mieszkania JTBS-u nie miały takiego standardu. Te informacje są dostępne w/w dokumencie pod nazwą Biznes Plan. Informacja o tym, że sprzedajemy te mieszkania była zamieszczona na OLX-ie, na stronie internetowej JTBS-u, na bilbordach w Jarocinie i w gazetach lokalnych: Jarocińskiej i Japik. Kiedy nie sprzedały się wszystkie mieszkania, bo niektórzy klienci uważali, że nasze ceny są za wysokie, wprowadziliśmy „promocję świąteczną”, w której stawka za metr została obniżona do 4.150 zł. (…) - wyjaśnia Wolski.

Podkreśla też, że "kłamstwem jest, iż spółka na tym straciła", ponieważ  "nie wydała na tę inwestycję ani złotówki, nie angażowała żadnych swoich środków".

- Pieniądze pochodziły z otwartych rachunków powierniczych, na których znajdowały się środki wpłacane w ratach przez przyszłych nabywców mieszkań i to oni finansowali całą inwestycję. Po rozliczeniu przedsięwzięcia to, co pozostało na rachunkach powierniczych, zostało przekazane do JTBS-u, jako zysk. Spółka osiągnęła wymierny efekt finansowy w postaci wygenerowania nadwyżki w kwocie ok. 700 tys. zł. Potwierdzeniem tego, o czym mówię, są dokumenty, które na pewno były w spółce, kiedy odchodziłem ze stanowiska - zapewnia. 

O odwołaniu prezesa JTBS Jerzego Wolskiego - przeczytasz TUTAJ

Były prezes przyznaje, że kupił mieszkanie od JTBS-u, ale - jak zaznacza - "po cenie rynkowej"

- Cena została określona przez biznesplan oraz z bieżących uwarunkowań rynkowych. Gdyby on wykazał, że cena jest za niska i jest zagrożenie realizacji inwestycji, wówczas bank albo odmówiłby otwarcia rachunków powierniczych albo musiałby wyłożyć własne środki. Tak się nie stało, bo nie było takiej potrzeby - tłumaczy.

Były szef JTBS-u twierdzi również, że przed kupnem lokalu dla siebie "wystąpił do zgromadzenia wspólników o zgodę na ten zakup i o wyłączenie go, jako prezesa spółki, z etapu finalizacji inwestycji oraz procesu sprzedaży mieszkań". Potwierdzeniem tego faktu ma być uchwała zgromadzenia wspólników oraz pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego złożone w spółce.

Po co JTBS korzystał z pośrednika przy sprzedaży nieruchomości?  

- W takim przypadku obowiązuje Kodeks spółek handlowych i umowa spółki. Tam jest jasno powiedziane, jaka jest procedura w przypadku sprzedaży majątku spółki. Opinia prawna, o którą wystąpiłem, zawiera rekomendacje prowadzenia sprzedaży przy pomocy profesjonalnego biura pośredniczącego w obrocie nieruchomościami, aby zapewnić fachowość transakcji - wyjaśnia Jerzy Wolski.  

Biuro, które zostało wyłonione to Kancelaria Rzeczoznawcy Nieruchomości „Wycena” Beata Adamkiewicz-Dudek z Jarocina. Z informacji byłego prezesa wynika, że "w zawartej umowie jest zapis o prowizji w wysokości 1% od wartości transakcji, ale nie więcej niż 10 tys. zł. Ten zapis miał zabezpieczać interesy spółki, która przy sprzedaży niektórych nieruchomości zawierała transakcje warte wiele milionów.

- Wówczas prowizja byłaby znacznie większa i dochodziłaby nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Z tego, co mi wiadomo, kancelaria ogłaszała sprzedaż naszych nieruchomości na OLX i na swojej stronie internetowej. Korzystała też ze swoich kanałów polecających ogłoszenia. Nacisk kładliśmy na to, ażeby sprzedaż nastąpiła za cenę nie niższą niż ta wskazana w wycenie jako cena rynkowa - zaznacza były szef JTBS-u. 

Jego zdaniem nie była to jedyna korzyść wynikająca z usług zewnętrznego pośrednika.

- Chroniło to spółkę przed podejrzeniami o niejasne procedury sprzedaży. Nie trudno sobie wyobrazić, że gdyby zajmował się tym JTBS, a nieruchomością byłby zainteresowany któryś z prominentnych mieszkańców Jarocina, to sprzedaż mieszkania czy działki takiej osobie, mogłaby rodzić podejrzenie o stosowanie preferencji dla takiego kupca. Chcieliśmy tego uniknąć - argumentuje były szef jarocińskiej mieszkaniówki.

Kolejnym zarzutem, do którego się odnosi to wycena nieruchomości w formie opinii a nie operatu, Wolski, twierdzi, że "spółka nie miała obowiązku sporządzania operatu". 

- Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami „rzeczoznawca sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”. I my sporządzanie takich opinii za każdym razem zlecaliśmy. Jest również orzecznictwo Sądu Najwyższego w tej sprawie, które mówi, że „jeśli opinia nie jest nazwana operatem, to wcale nie oznacza, że nie spełnia jego roli, jeżeli zawiera najważniejsze elementy, jakie powinien mieć operat”. Nasze opinii miały wszystkie te elementy. Co więcej każda opinia była tańsza od operatu mniej więcej o 200 - 300 zł. JTBS zyskiwał zatem na takiej procedurze wyceny - uważa były prezes JTBS-u.

Co sądzisz o sprawie? Jak oceniasz działalność Jarocińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego - zagłosuj w naszaj SONDZIE i piszcie w komentarzach.

PRZECZYTAJ TAKŻE

Były prezes JTBS-u dementuje informacje o sytuacji finansowej spółki podane nowe władze Jarocina 

Co z kolejnymi czynszówkami w gminie Jarocin? JTBS odpowiada

Gminna spółka sprzedała dawną weterynarię w Jarocinie. Transakcja wywołuje kontrowersje. Czy słusznie?