Myślisz o własnym mieszkaniu? Wcześniej wylicz swoją zdolność kredytową

Co jest najważniejsze przy wyborze oferty kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny w przypadku większości ludzi jest zobowiązaniem wieloletnim. Tylko nieliczne osoby mogą pozwolić sobie na zaciągnięcie zobowiązania na względnie krótki okres, np. 10 lat. Z tego względu wielką rolę odgrywają zarówno obecne, jak i możliwe przyszłe dochody. W pierwszej kolejności swoją zdolność kredytową policzysz na podstawie pensji i zobowiązań, które wymagają regularnych wydatków. Innymi słowy, by hipoteka nie była obciążeniem ponad miarę, sprawdź dokładnie, ile wydajesz na podstawowe produkty takie jak żywność i środki higieniczne, jakie kwoty przeznaczasz na rozrywkę (np. wyjazdy wakacyjne) oraz, ewentualnie, przeanalizuj wydatki na dzieci.

Do tej kwoty dodaj odpowiednio duży naddatek. Będzie on niezbędny, ponieważ nie można zakładać, że przez 20 czy 30 lat nie zmienią się stopy referencyjne, zwane też procentowymi. Co więcej, przy planowaniu wzięcia kredytu hipotecznego trzeba również brać pod uwagę takie czynniki jak czasowa utrata pracy oraz choroby wymagające kosztownego leczenia i rehabilitacji. Czy to wszystko nie brzmi zbyt pesymistycznie? Jak najbardziej, ale niestety takie myślenie jest konieczne. Przed zaciągnięciem tak dużej wierzytelności, do tego na wiele lat, lepiej zabezpieczyć się na wypadek wszystkich okoliczności, które mogą utrudnić spłatę rat, a nawet doprowadzić do zadłużenia.

Co składa się na raty kredytu hipotecznego?

Skrupulatne sprawdzenie swoich możliwości finansowych to podstawa, ale nie wystarczy do tego, by bank udzielił takiej osobie kredytu hipotecznego. By go dostać, niezbędny jest także wkład własny. Pod tym pojęciem kryją się środki finansowe pozwalające pokryć część kosztów zakupu nieruchomości. Wysokość tej sumy podawana jest w procentach, a w związku z tym zależy od wielkości pożyczonego kapitału. Co ważne, wskaźnik ten ustalają nie banki, ale organ państwowy, czyli Komisja Nadzoru Finansowego. Obecnie rekomenduje ona, by banki przyznawały kredyty hipoteczne osobom, których wkład własny wynosi 20% wnioskowanej całości zobowiązania.

Warto zwrócić uwagę, że KNF jedynie zaleca bankom taką wysokość wkładu własnego. Oznacza to, że mogą one pożyczać klientom pieniądze na zakup mieszkania na swoich zasadach. Co ważne, czasem faktycznie tak robią. Niektóre instytucje finansowe oczekują jedynie 10% kwoty, o którą ubiega się kredytobiorca. W takiej sytuacji powinien się on liczyć z koniecznością wykazania dodatkowych zabezpieczeń wierzytelności. Najważniejszym jest, ponownie, wysokość dochodu. Do tego bank może wymagać jeszcze podpisania umowy o ubezpieczenia kredytu. Składka polisy doliczana jest do rat, a więc trzeba liczyć się z tym, że będą one nieco wyższe niż przy posiadaniu 20% wkładu własnego.

Czemu w ogóle wkład własny jest wymagany? Wynika to z potrzeby zapewnienia płynności rynkowi finansowemu. Zagrożeniem dla niego są banki pożyczające pieniądze osobom, które szybko może przestać stać na spłatę raty hipoteki. W ten sposób państwa starają się ochronić krajowe gospodarki przed krachem takim jak ten z 2008 roku. Niestety, na zmianę tej polityki trudno liczyć. Dla osób, które nie są w stanie pozyskać tak dużych środków (np. 100 tys. zł wkładu własnego przy wnioskowaniu o pół miliona kredytu), pozostają rządowe programy pozwalające na zakup mieszkania bez dodatkowych funduszy.

Okres kredytowania a wysokość raty kredytu hipotecznego

Wysokość wkładu własnego wydatnie wpływa na wysokość rat. Osoby mające duże własne środki mają niekiedy szansę spłacać co miesiąc nawet o około połowę mniej niż te, które w wierzytelność włożyły jedynie wymagane minimum. Właśnie dzięki temu mogą podpisać umowę z krótszym okresem kredytowania, np. na 10, 15 czy 20 lat bez uszczerbku dla portfela. Klienci, którzy nie byli w stanie dołożyć więcej, niż wymaga bank lub rekomenduje KNF, powinni zdecydować się na dłuższy czas spłaty, a więc 25 lub 30 lat. Rozłożenie zobowiązania na taki okres powoduje, że pojedyncza rata kosztuje mniej.

Kredyt hipoteczny spłacany przez trzy dekady nie jest jednak rozwiązaniem idealnym. W przypadku hipotek działa ta sama prawidłowość, co przy każdej innej wierzytelności. Rzeczywiście, raty są niższe. Z drugiej strony sumarycznie klient zapłaci więcej. Przyczyną są odsetki doliczane do każdej spłaty. Wraz ze wzrostem ich liczby bankowi oddaje się więcej w perspektywie wielu lat.

Wpływ stopy referencyjnej na koszt kredytu hipotecznego

Stopa referencyjna, czyli inaczej procentowa, jest ceną, jaką płaci klient za pożyczenie środków od banku. Jej wysokość zależy od aktualnej sytuacji gospodarczej. Na jej podstawie, a także prognoz na najbliższe miesiące, ich wysokość ustala Rada Polityki Pieniężnej. Jest to państwowy organ będący częścią Narodowego Banku Polskiego. W najprostszym ujęciu podwyższa ona stopy (referencyjną i inne niezwiązane z kredytami), gdy inflacja rośnie, a obniża, kiedy spada. Co ważne, stanowisko RPP jest wiążące dla banków. Oznacza to, że nie mogą one proponować zaciągania zobowiązań poniżej ustalonej wartości.

Warto też wiedzieć, że wysokość stopy referencyjnej banki mogą częściowo modyfikować. Jeśli RPP zarekomendowała, by wyniosła ona 5%, kredytodawca ma prawo ustalić ją na nieco wyższym poziomie, np. 5,3%. Z tej możliwości instytucje finansowe na ogół korzystają. Jak jednak wpływa to na ratę kredytu hipotecznego? Wraz ze wzrostem stopy referencyjnej więcej zaczynają kosztować raty. Właśnie z tego powodu tak ważny jest spory naddatek w dochodach. Dzięki niemu ewentualne zalecenia Rady nie będą miały aż takiego wpływu na stan domowego budżetu.