Prosiłbym, aby na nasze działania patrzeć bardzo szeroko
Rozmowa z JERZYM WOLSKIM, prezesem Jarocińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.
Panie prezesie, jak wygląda praca spółki podczas epidemii?
Tak, jak większości podmiotów. Pracownicy działają w normalnych godzinach. Dla klientów firma jest zamknięta. Podjęliśmy taką decyzję ze względu nie tylko na pracowników, ale również naszych najemców, którzy niepotrzebnie gromadziliby się tutaj. Zagrożenie zakażenia byłoby o wiele większe, gdybyśmy pozwolili na normalne funkcjonowanie spółki. Zamknięcie firmy będzie obowiązywało aż do odwołania. Niestety widzimy z każdym dniem, że zachorowań jest coraz więcej i musimy być coraz bardziej ostrożni oraz bardziej zdyscyplinowani, żeby nie doprowadzać do wzajemnego zakażania się.
Mimo epidemii są rzeczy, które trzeba zrobić np. zapłacić czynsz, zgłosić awarię. Jak klienci mogą kontaktować się ze spółką?
Przez pięć lat, kiedy zarządzam JTBS-em, wprowadziliśmy różnego rodzaju internetowe narzędzia do tego, aby ułatwić kontakt naszych klientów ze spółką. Mamy Elektroniczne Biuro Obsługi Klienta. Namawiam do tego, aby z niego korzystać. Można tam zgłaszać także usterki. Przez te kilka lat budowaliśmy też bazę danych naszych klientów w zakresie maili, telefonów komórkowych. Również najemcy mogą się kontaktować z nami przez te instrumenty. My wszystkie ważne rzeczy staramy się podawać naszym klientom poprzez wymienione przeze mnie narzędzia. Tak, aby informacja docierała do zainteresowanych w skuteczny sposób.
Czy epidemia wpłynie negatywnie na działanie spółki?
Musimy normalnie funkcjonować. Dopóki nie będzie odgórnych zakazów czy zamykania firm, będziemy pracować. Jeżeli taką decyzję podejmie rząd, będziemy musieli się do niej zastosować.
A co z finansami spółki? Spodziewa się pan tu jakichś problemów?
Zobaczymy, jak długo będzie trwała ta sytuacja i jak odbije się na gospodarce. Łańcuszek powiązań jest mocny. Rząd sam mówi, że epidemia bardzo mocno uderzy w gospodarkę, a pośrednio w społeczeństwo. Będziemy to obserwowali.
JTBS od jakiegoś czasu przymierzał się do tego, aby dokonać waloryzacji stawek czynszowych dla najemców. Epidemia tego nie zatrzyma?
Nasze działania nie mają nic wspólnego z obecną sytuacją. Od co najmniej roku widzieliśmy, że gospodarka zwalniała. Wszyscy się przygotowywali do okresu stagnacji. Nikt nie był w stanie określić, z jaką siłą ten kryzys uderzy w gospodarkę. W życiu jest zasada siedmiu tłustych lat i siedmiu chudych. To się przekłada na ekonomię. Każda gospodarka powinna być przygotowana na to, że przyjdzie okres „przegrzania się” i będzie spowalniać. A to ma przełożenie na społeczeństwo, dochody czy rynek pracy. My to cały czas obserwujemy.
I co wynika z tych obserwacji?
Widzimy, że inflacja wzrasta. Ceny usług, które świadczą dla nas podmioty, wzrastają. Samorządy zmuszone były nie tylko do oszczędzania i ograniczania inwestycji, ale również do podnoszenia podatków. Tak, aby wzrosły wpływy, żeby mogły zabezpieczyć również te zobowiązania, które rząd złożył obywatelom, a samorządy musiały wypełnić. To się przełożyło na nas wszystkich. JTBS-owi znacząco wzrosły podatki od nieruchomości i gruntu - o 36 proc. Ubezpieczenie naszego majątku zwiększyło się o 43 proc. Wzrosły nam koszty związane z administracją. 1 stycznia podniesiono najniższe wynagrodzenie o prawie 16 proc. My dokonujemy korekt w wynagrodzeniach naszych pracowników. Minimalne musi otrzymać każdy, ale jego wzrost nie może doprowadzić do spłaszczenia wynagrodzeń w firmie, bo to byłoby po prostu nieuczciwe. Na koniec roku zapowiadana jest kolejna zmiana wynagrodzenia. Z naszych wyliczeń wynika, że będzie to około 15 proc., co też spowoduje korekty w kosztach administracji. Te wszystkie rzeczy są uzasadnieniem do zweryfikowania stawek czynszowych.
A czy w samej spółce wydarzyło się coś, co usprawiedliwia planowane podwyżki?
Wiele lat temu spółka otrzymała w aporcie od gminy mieszkania komunalne. Przez ten cały czas nie prowadzono w nich żadnych remontów. Ten majątek jest w opłakanym stanie. Przez ostatnie pięć lat poczyniliśmy wiele modernizacji, ale potrzeby są znacznie większe. Wymiana instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych, dachów, wzmocnienie fundamentów, wymiana okien i drzwi… Wszystko nadaje się do kapitalnego remontu. To nie jest moja zachcianka. Robimy to z konieczności. Co roku mamy obowiązkowe przeglądy. Z nich wynika, jaki jest stan techniczny budynku. Obowiązkiem zarządu jest, aby stan techniczny był na tyle dobry, żeby nie zagrażał zdrowiu i życiu lokatorów. Musimy o to dbać.
Czy jest jakiś budynek, który wymaga natychmiastowej reakcji spółki?
Tak. Znajduje się przy ul. Kilińskiego. Mamy na to decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o kapitalnym remoncie. Analizujemy koszty. Nasze szacunki wskazują, że modernizacja może kosztować ponad 1 mln zł. W tym budynku są dwa mieszkania do wynajmu, z czego jedno jest puste. Remont, gdybyśmy się na niego zdecydowali, nie może się odbyć podczas zamieszkania. Musimy wyprowadzić stamtąd rodzinę. To czy odnowimy ten budynek będzie wynikało z analiz. Jeżeli remont znacznie przekroczy obecną wartość budynku, prawdopodobnie będziemy przygotowywali dokumentację i starali się o pozwolenie na rozbiórkę. Niestety budynki są w takim stanie, że ich modernizacja w znacznym stopniu przewyższa wartość. Z całego majątku, jaki posiada JTBS rocznie otrzymujemy 700 tys. zł amortyzacji, która służy do odtworzenia majątku, a wydajemy na ten cel ponad 2 mln zł. Trzykrotnie więcej. Musimy więc szukać pieniędzy gdzie indziej, aby majątek spółki doprowadzić do stanu, w którym będzie bezpieczny dla mieszkańców.
Mówi pan, że spółka wydaje 2 mln zł rocznie na modernizację starych zasobów…
Ludzie, którzy mieszkają od zarania w tych budynkach po raz pierwszy doświadczyli remontu. Nie pamiętają, aby JTBS je kiedykolwiek doprowadzał do lepszego stanu. Staramy się zachować starą architekturę. Nie tylko po to, żeby były one bezpieczne, ale i ładne.
Biorąc pod uwagę wszystkie zasoby, czy jest pan w stanie określić w ilu potrzebne są inwestycje i remonty, a ile już jest gotowych do zamieszkania?
Wyremontowaliśmy około 40 proc. zasobów i wydaliśmy na to prawie 8,5 mln zł. Około 12 mln zł potrzebujemy na dokończenie tego tematu. Przy wydawaniu, jak dotychczas, 2 mln zł rocznie potrzebowalibyśmy sześciu lat na odtworzenie majątku. Chcemy to zrobić do końca kadencji samorządu. Zostało 3,5 roku.
Skąd ten pośpiech?
Sami sobie narzucamy ogromne tempo, aby wszystkim naszym najemcom stworzyć godne warunki mieszkania. Po to są potrzebne pieniądze. Dlatego też czynsze nie mogą być trzykrotnie niższe niż na rynku prywatnym, a takie mniej więcej są stawki na większości naszych nieruchomości.
Rok temu też JTBS podnosił czynsze swoim lokatorom…
Podwyżka, która miała miejsce rok temu była związana ze wzrostem różnych czynników zewnętrznych, na które my nie mieliśmy wpływu.
Coś się więc zmieniło w tej kwestii w tym roku?
Zmieniły się podstawy do wyliczenia stawek czynszowych. W ubiegłym roku, kiedy dokonywaliśmy korekty stawek, mówiliśmy o tym, że musimy je wyrównać. Kształtowały się od 7,00 zł za 1 m2 do 11,00 zł za 1 m2 w tej samej nieruchomości. Wyrównaliśmy je, ale wskaźnik wartości odtworzeniowej mieszkania, który jest podstawą do maksymalnej stawki czynszowej, podaje wojewoda. W ubiegłym roku wynosił nieco ponad 3 tys. zł. Oznaczało to, że maksymalna stawka nie mogła przekroczyć kwoty 10,40 zł. Na niektórych nieruchomościach mieliśmy stawki 11,00 zł, więc musieliśmy je obniżyć. To wojewoda podjął decyzję o podniesieniu wartości bazowej, która służy do obliczania wysokości czynszu za 1 m2. W IV kwartale 2019 r. wzrosła ona do wartości 4084 zł. Przypomnijmy, że w 2018 była to wartość 3046 zł. Zatem podwyżka wyniosła ponad 1000 zł. Tym samym muszą wzrosnąć wstawki czynszowe. Ustawy o ochronie lokatorów i TBS-ach mówią jak często możemy takie podwyżki robić. Nie może to być częściej niż co sześć miesięcy i z trzy miesięcznym wypowiedzeniem.
Chciałbym jednak zaznaczyć, jeżeli sytuacja z pandemią koronawirusa będzię się przeciągać i wpłynie drastycznie na naszą gospodarkę, to w czerwcu decyzję o wprowadzeniu podwyżek czynszów możemy odroczyć. I to nawet do 2021 roku.
Kiedy zaczyna się okres wypowiedzenia i o ile wzrosną czynsze?
Rozpoczyna się 1 kwietnia, a kończy 30 czerwca. Od 1 lipca będą obowiązywały nowe stawki czynszowe. Jeżeli chodzi o ich wysokość to podzieliśmy je na dwie grupy. Na nieruchomościach, gdzie były przeprowadzane remonty podniesiemy je o 15 proc. Tam, gdzie nakłady nie zostały jeszcze poczynione wzrost stawek wyniesie 10 proc. Wskaźniki wzrostów wszystkich czynników, które działały na naszą decyzję były znacznie wyższe niż to, co podaliśmy. Ponadto prowadzimy rozmowy z PWIK-
iem, który przejął od gminy majątek związany z kanalizacją deszczową i ogólnospławną. Wody opadowe z nieruchomości, spuszczane do kanalizacji, będą podlegały opłacie od 1 lipca. To też ma wpływ na podniesienie stawek czynszowych. To są koszty zewnętrzne konieczne do poniesienia przez firmę. Nie jesteśmy w stanie ich zniwelować. Te, które są związane z funkcjonowaniem spółki ciągle obniżamy. Koszty bieżącego utrzymania nieruchomości spadają ze względu na to, że modernizujemy stare zasoby. Tam już nie ma awarii, a więc nie musimy utrzymywać firm w gotowości do ich naprawy. Koszty utrzymania w poszczególnych branżach - elektryka, wod.-kan., instalacje gazowe, z każdym rokiem się obniżają, bo ten majątek jest odtworzony. To pokazuje, że musimy jak najszybciej modernizować zasoby, aby zniwelować koszty ich bieżącego utrzymania. Równocześnie nieuczciwe byłoby, gdybyśmy wszystkim równo podnieśli stawki czynszowe.
Nie boi się pan protestów lokatorów?
Nie nazywałbym tego protestami. Niezadowoleniu trudno się dziwić. Nikt nie przyjmuje podwyżek z radością. Jestem tego świadomy. Ale rosną ceny towarów i usług, codziennych produktów. Wchodzimy do sklepu i za niektóre płacimy 100-150 proc. więcej niż wcześniej. Najem mieszkań nie funkcjonuje w próżni. Wszystkie czynniki, które dzieją się na rynku, mają wpływ na funkcjonowanie firmy i jej koszty. Mamy gospodarkę rynkową. To nie jest gospodarka centralnie zarządzana. Raz to przechodziliśmy i większość pamięta jak to się skończyło - jednym wielkim krachem. Mamy do czynienia z kryzysem, a on zostanie pogłębiony pandemią koronawirusa. Musimy być na to wszyscy przygotowani. Nie tylko mówię o tym ja, ale mówi o tym rząd, który przygotowuje społeczeństwo do tego, że czekają nas trudne czasy. Będziemy musieli przeżyć my, jako społeczeństwo, ale też firmy, które funkcjonują na rynku, bo dają miejsca pracy. Jeżeli nie będą działały zgodnie z prawami ekonomii, będą musiały być pozamykane, a ludzie stracą pracę i w ogóle nie będą mieli środków na utrzymanie. Prosiłbym, aby na nasze działania patrzeć bardzo szeroko. Nikt nie robi tego specjalnie i nie czerpie z tego satysfakcji. To jest trudna decyzja, ale zostałem powołany na stanowisko prezesa spółki właśnie po to, aby podejmować trudne decyzje. Nie tylko łatwe i przyjemne. Jest mi przykro, że muszę o tym zakomunikować, ale jest to konieczne. Jeżeli dzisiaj tego nie zrobię, wiem czym to się skończy. Za rok będę musiał podnieść stawki czynszowe o wiele więcej. Nie chciałbym tego robić, dlatego już dzisiaj reaguję.
Czy czynsze w budynkach powstałych w ramach programu pn. „Mieszkanie Plus” też zostaną podniesione?
Nie. Głównymi kosztami związanymi z ustalaniem stawek są koszty naszych zobowiązań w stosunku do banku. Mówimy o wykupie udziałów i kosztach związanych z umową dzierżawy mieszkań. To będziemy robić przez 25 lat i dopiero wtedy staną się one naszym majątkiem. W umowach jest jasno napisane, jakie powody muszą wystąpić, aby stawka czynszowa się zmieniła. Po pierwsze, wzrost stóp procentowych, co się nie wydarzyło. Po drugie - inflacja. Co prawda ona wzrosła. Za styczeń wynosi 4,6 proc. i ma tendencję zwyżkową. GUS jeszcze nie ujawnił stawki za luty, ale przypuszczam, że będzie ona wyższa i cały czas będzie rosła. To spowoduje wzrost cen towarów i usług. My co roku analizujemy koszty utrzymania Mieszkań Plus. Mamy podsumowany rok 2019 i widzimy, że nie ma potrzeby, aby podnosić stawki czynszowe w 2020 roku. Chyba że zmieni się stopa procentowa, albo na tyle wzrośnie inflacja, że środki zaplanowane na bieżące utrzymanie tych nieruchomości nie wystarczą nam. W tej chwili tego nie rozważamy. Nawet o tym nie myślimy.
Rozmawiał
PRZEMYSŁAW MAĆKOWIAK
